Todas las funciones del revisor fiscal deben estar alineadas con la independencia y objetividad que le
deben ser características, so pena de incurrir en una posible coadministración.
FUNCIONES DIVERSAS DEL REVISOR FISCAL EN COPROPIEDAD
CTCP Nº de Radicación 2022-0443 29 de agosto de 2022
FUNCIONES DIVERSAS DEL REVISOR FISCAL EN COPROPIEDAD
1. ¿El Revisor Fiscal de la copropiedad mixta puede hacer auditorías a la documentación que la
administración maneja y que él tiene conocimiento, como una auto auditoria o está inhabilitado
para tal función?
Las funciones del Revisor Fiscal de una copropiedad mixta están determinadas en el Código de
Comercio, norma al remite el artículo 15 de la Ley 1314 de 2009, en razón a que la Ley 675 de 2001 las
remite a la Ley 43 de 1990, la cual no tiene funciones establecidas para el Revisor Fiscal. Por tanto, su
acción fiscalizadora se desprende de lo establecido claramente en el artículo 207 del Código
mencionado, sin que pueda haber obstáculo alguno para ejercer dicha labor. Por el contrario, conforme
al artículo 23 de la Ley 222 de 1995 que modifica el libro segundo del citado Código los administradores
deben velar porque se facilite la adecuada labor de la revisoría fiscal. El Revisor Fiscal es autónomo en
su ejercicio y debe solicitar toda la información que considere necesaria para el cabal cumplimiento de
sus funciones, como muy bien lo señala la sentencia C-780 de 2001 emitida por la Corte Constitucional.
2. ¿El Revisor Fiscal puede convocar a asamblea extraordinaria posterior al periodo legal para impugnar asamblea en la cual se eligió consejo y también se reeligió al mismo revisor fiscal, justificada en irregularidades en los poderes con que los miembros de un consejo de administración se soportaron y con la cual se conformó el consejo?
Respecto de esta pregunta y en consonancia con el numeral 8 del artículo 207 del Código de Comercio,
nos permitimos señalar que este Consejo dio respuesta a una consulta similar en el concepto del
Consejo Técnico de la Contaduría Pública con número de radicación 2020-0768 del 20-08-2020, y el
cual para efectos de consulta, adjuntamos el siguiente enlace: http://www.ctcp.gov.co/conceptos/2020
(Última revisión del enlace: 15-02-2020).
En dicha consulta se manifestó lo siguiente:
“Acerca de la convocatoria a asamblea extraordinaria, de acuerdo al artículo 39 de la Ley 675 de 2001,
el Revisor Fiscal puede citar a reunión extraordinaria de asamblea, mediante comunicación escrita
enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la
última dirección registrada por los mismos, y en la comunicación escrita se insertará el orden del día y
en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en éste.”
Respecto de lo anterior, el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, menciona lo siguiente:
“ARTÍCULO 39. REUNIONES. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año,
en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3)
meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general
de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las
cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el
administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto
así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de
un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los
coeficientes de copropiedad.
PARÁGRAFO 1o. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios
de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos.
Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación
escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas
no previstos en este.
PARÁGRAFO 2o. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a
las expensas comunes.” (Subrayado fuera de texto)
3. ¿El Revisor fiscal cumple funciones de control del área administrativa de la copropiedad como lo
son los miembros del Consejo de administración en cuanto a idoneidad, legalidad de representación, aplicación analógica y extensiva de conceptos “jurídicos” de la Ley 675 de 2001
para la conformación del Consejo de administración?
7. ¿El Revisor fiscal solo controla la parte financiera de la copropiedad?
8. ¿Las funciones del reglamento de propiedad horizontal referentes al revisor fiscal son taxativas, así como las de la Ley 675 de 2001, código de comercio y Ley 43 de 1990?
En relación con las preguntas 3, 7 y 8, las funciones de un revisor fiscal, como se expuso, están definidas
en la ley (Véase Articulo 207 C. Co) y en el reglamento de propiedad horizontal siempre que no
contradigan lo establecido en la Ley sino dentro del marco de ella.
Para mayor ilustración le citamos resumidamente las funciones del revisor fiscal, detalladas en el
artículo 207 del Código de Comercio y la sentencia de la Corte Constitucional antes citada que deberá
tener en cuenta el revisor fiscal:
Función Detalle de la función del revisor fiscal
Cerciorarse de
las operaciones Cerciorarse de que las operaciones que se celebren o cumplan por cuenta de la sociedad se ajustan a las prescripciones legales, de los estatutos, a las decisiones de la asamblea general y de la junta directiva;
Dar oportuna cuenta Dar oportuna cuenta, por escrito, a la asamblea o junta de socios, a la junta directiva (consejo de administración) o al gerente, según los casos, de las irregularidades que ocurran en el funcionamiento de la sociedad (copropiedad) y en el desarrollo de sus negocios;
Colaborar con
las entidades Colaborar con las entidades gubernamentales que ejerzan la inspección y vigilancia de las compañías (copropiedad), y rendirles los informes a que haya lugar o le sean solicitados;
Velar por que
se lleve la contabilidad Velar por que se lleven regularmente la contabilidad de la sociedad (copropiedad) y las actas de las reuniones de la asamblea o de la junta de socios (propietarios) y de la junta directiva (consejo de administración), y porque se conserven debidamente la correspondencia de la sociedad (copropiedad) y los comprobantes de las cuentas, impartiendo las instrucciones necesarias para tales fines;
Inspeccionar
los bienes Inspeccionar asiduamente los bienes de la sociedad (copropiedad) y procurar que se tomen oportunamente las medidas de conservación o seguridad de los mismos y de los que ella tenga en custodia a cualquier otro título;
Impartir
instrucciones Impartir las instrucciones, practicar las inspecciones y solicitar los informes que sean necesarios para establecer un control permanente sobre los valores sociales;
Autorizar con
su firma Autorizar con su firma cualquier balance que se haga, con su dictamen o informe correspondiente;
Convocar Convocar a la asamblea o a la junta de socios (copropietarios)a reuniones extraordinarias cuando lo juzgue necesario,
Cumplir las
demás atribuciones Cumplir las demás atribuciones que le señalen las leyes o los estatutos las que, siendo compatibles con las anteriores, le encomiende la asamblea o junta de socios.
Reportar a la
UIAF Reportar a la Unidad de Información y Análisis Financiero las operaciones catalogadas como sospechosas en los términos del literal d) del numeral 2 del artículo 102 del Decreto-ley 663 de 1993, cuando las adviertan dentro del giro ordinario de sus labores (…)
Todas las funciones del revisor fiscal deben estar alineadas con la independencia y objetividad que le
deben ser características, so pena de incurrir en una posible coadministración.
Adicionalmente, este Consejo ha emitido varias respuestas a consultas referentes a las funciones del
revisor fiscal y que se encuentran en la página web del CTCP, las cuales colocamos a consideración del
peticionario para su correspondiente análisis:
No. CONCEPTO FECHA
2020-0585 Alcance de las funciones del revisor Fiscal 13/09/2020
2020-0781 Alcance funciones del revisor fiscal 13/10/2020
2020-0871 Funciones del revisor fiscal en PH Residencial 15/10/2020
2020-0896 Funciones del Revisor fiscal en una copropiedad 05/11/2020
2021-0155 Funciones del revisor fiscal – PH 26/04/2021
2021-0257 Funciones del revisor fiscal – PH 02/07/2021
2021-0319 Funciones del Revisor Fiscal – PH 18/06/2021
2021-0345 Alcance funciones del Revisor Fiscal en PH 17/06/2021
2021-0493 Funciones del revisor fiscal – PH 25/10/2021
2021-0597 Funciones del revisor fiscal en PH 25/10/2021
2021-0626 Funciones del revisor fiscal – PH 13/12/2021
2022-0222 Propiedad Horizontal – Funciones del Revisor Fiscal 13/06/2022
2022-0225 Funciones del revisor fiscal en una copropiedad 23/05/2022
2022-0307 Funciones del revisor fiscal en una PH 18/06/2022
4. ¿Ante posibles irregularidades encontradas por el revisor fiscal, él debe proceder de acuerdo con el debido proceso, permitiendo conocer, defender y controvertir tales irregularidades y en caso tal
quien las dirime?
Es importante aclarar que el debido proceso es una figura constitucional que se aplica a todas las
actuaciones judiciales y administrativas, es decir del Estado.
La Ley como se indica en el numeral 2 del artículo 207 del Código de Comercio establece a quién y en
qué forma debe el revisor fiscal dar cuenta de las irregularidades que observe en el ejercicio de sus
funciones. Esto es, dando cuenta de las mismas en forma oportuna e instruyendo (recomendando)la
manera como en su concepto pueden ser corregidas, pero dicha decisión es netamente administrativa,
en lo cual no tiene injerencia alguna el revisor. En complemento con dichas funciones los artículos 208
y 209 del mentado código indica lo relacionado con la información que se debe rendir sobre los estados
financieros y sobre el informe a la asamblea. Complementariamente la Ley 2195 de 2022 incluye en el
parágrafo 4º del artículo 9 el cual adiciona el artículo 34.7 de la Ley 1474 de 2011 denominada estatuto
anticorrupción la obligación para el revisor fiscal de “valorar los programas de transparencia y ética
empresarial y emitir opinión sobre los mismos”.
5. ¿El revisor fiscal es la máxima autoridad después de la asamblea de copropietarios?
6. ¿El consejo de administración ejerce control sobre el revisor fiscal o viceversa?
En cuanto a las preguntas 5 y 6, se debe aclarar que el revisor fiscal NO es autoridad administrativa,
sino el fiscalizador en nombre de los propietarios y del Estado sobre el actuar de los administradores
conforme a la Ley y a los estatutos (reglamento de propiedad horizontal en este caso) y solamente está
bajo la dependencia de la asamblea, tal como lo indica el artículo 210 del código de comercio, teniendo
completa autonomía e independencia, como se desprende de las funciones a que se ha hecho
referencia en el presente concepto, para su actuación profesional.
FUNCIONES DIVERSAS DEL REVISOR FISCAL EN COPROPIEDAD