en el artículo 53 se da claridad sobre la obligatoriedad de los consejos de administración. Por lo anterior, el nombramiento del administrador como representante legal de la copropiedad será del consejo de administración
CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS CON ADMINISTRADOR
CONSEJO TÉCNICO DE LA CONTADURÍA PÚBLICA Nº de Radicación 2022-0369
Fecha de publicación 21 de noviembre de 2022
CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS CON ADMINISTRADOR
1o.) Si en el valor del contrato por los servicios del Administrador, se pueden incorporar desembolsos de otro origen, como pueden ser provenientes de personal que se adscribe al contrato por jornadas incompletas de tiempo, como Secretarias, asistentes, contador, de tal manera que todos ellos, para efectos prestacionales y de seguridad social, no están formalmente vinculados a la Copropiedad, sino a la Empresa que representa el Administrador, por lo que cualquier pronunciamiento de índole laboral, que a ellos quepa hacer, no puede proceder de la Copropiedad, sino de aquel con quien ellos suscribieron el respectivo contrato.
El CTCP es un organismo encargado de dar orientación técnica sobre la aplicación adecuada de las normas de
información financiera y aseguramiento de la información, y en sus funciones no se encuentra la de brindar asesoría
sobre lo adecuado o inadecuado en las decisiones tomadas por la Asamblea de copropietarios relacionadas con la forma de contratación del administrador.
Podemos indicar que las obligaciones del Administrador se encuentran establecidas en la Ley 675 de 20011. Para
llevarlas a cabo, el tipo de vinculación sea contrato de trabajo o de prestación de servicios, debe cumplir con las normas del Código Sustantivo del Trabajo; por lo que se sugiere se revisen las características de dicho contrato con el propósito de determinar la forma adecuada del reconocimiento de su remuneración en los estados financieros de la copropiedad.
Así mismo, recomendamos revisar el contrato o contratos suscritos para la prestación de servicios profesionales por
parte del administrador, y proceder de acuerdo con ellos, teniendo en cuenta lo establecido en los estatutos, y en la Ley 675 de 2001 antes señalada, respecto de la elección del administrador y contador de la copropiedad.
2o) Si el aludido contrato de prestación de servicios, suscrito con el representante legal de la Empresa elegida como Administrador, conforme a lo dispuesto en el Articulo 8o.de la citada Ley 675 del 2001, admite incorporar a los demás representantes legales que posea la Empresa contratista, según la existencia en su organización de los cargos de SUBGERENTES o SUPLENTES y si en este caso, todos ellos deben obtener la constancia de la personería jurídica en la respectiva Alcaldía, previendo situaciones inesperadas que exigen el remplazo del titular.
Como se hizo alusión en la respuesta a la primera pregunta, el CTCP no tiene el alcance sobre temas formales en los
contratos entre el administrador persona jurídica y una copropiedad, sin embargo, el artículo 8vo de la Ley 675 de 2001, hace referencia al administrador nombrado en representación legal de la propiedad horizontal, así:
“Artículo 8° Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.
La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.
En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.” Subrayado fuera de texto.
La representación legal la ejercerá quien sea nombrado y las actas como documentos soporte de la inscripción acreditará tal nombramiento.
3o.) Si el nombramiento de los SUPLENTES por parte de la Asamblea. según el numeral 1o. del Articulo 38 de la ley 675 del 2001, está excluido en el Artículo 50 de facultades al Consejo.
El articulo 50 de la Ley 675 de 2001, hace mención a la naturaleza del administrador en los siguientes términos:
“Artículo 50. Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. “
De acuerdo al articulo 53 de la misma ley, se enuncia la obligatoriedad de los consejos de administración:
“Artículo 53. Obligatoriedad. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.”
Como se observa en los artículos a los que el peticionario hace mención, en el artículo 53 se da claridad sobre la
obligatoriedad de los consejos de administración. Por lo anterior, el nombramiento del administrador como
representante legal de la copropiedad será del consejo de administración, en donde sea obligatorio o que por estatutos se determine. Si no hay obligatoriedad y por estatutos no está establecida, el nombramiento lo realizará la Asamblea general de copropietarios.
CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS CON ADMINISTRADOR