PROPIEDAD HORIZONTAL : COBROS JURÍDICOS
Consejo Técnico de la Contaduría Pública
CONSULTA (TEXTUAL)
“…recibo citación para asamblea de propietarios en Condominio (…) para período
2019 en los estados financieros se observa las siguientes cuentas:
Cuentas por cobrar a propietarios $359.362.032
Algunos de rubros importantes:
• Cuotas de administración $187.760.501
• Intereses moratorios $141.668.145
• Consignaciones sin identificar ($ 11.707.041)
• Deterioro de cartera $100.893.186
Favor se sirvan aclarar si hay responsabilidad del contador y revisor fiscal que
al paso de los años esos rubros se han incrementado y no se ha exigido al
administrador y consejos se inicie cobros jurídicos a los propietarios morosos. A
pesar que las asambleas anteriores han ordenado el cobro jurídico”
RESUMEN
”Observando las funciones de la administración del conjunto, es importante
mencionar que el cobro de las cuotas de administración (ordinarias o
extraordinarias) es responsabilidad del administrador de la copropiedad”
CONSIDERACIONES Y RESPUESTA
Consejo Técnico de la Contaduría Pública
El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) en su carácter de Organismo
Orientador técnico-científico de la profesión y Normalizador de las Normas de
Contabilidad, de Información Financiera y de Aseguramiento de la Información,
conforme a las normas legales vigentes, especialmente lo dispuesto en la Ley 43
de 1990, la Ley 1314 de 2009, y Decretos Reglamentarios, procede a dar respuesta
a una consulta en los siguientes términos.
En primer lugar, le informamos que la revisoría fiscal en las copropiedades de uso
residencial no es una figura de carácter obligatorio (como lo establece el artículo
56 de la Ley 675 de 2001). La obligatoriedad ha sido asignada sólo para los
conjuntos de uso comercial o mixto, en donde debe ejercer el cargo un contador
público elegido por la Asamblea de Copropietarios, con matrícula profesional
vigente e inscrito ante la Junta Central de Contadores. Para tal fin se tendrá en
cuenta lo establecido en el artículo 57 de la Ley 675 de 2001 (Ver concepto CTCP
2020-1135).
Observando las funciones de la administración del conjunto, es importante mencionar
que el cobro de las cuotas de administración (ordinarias o extraordinarias) es
responsabilidad del administrador de la copropiedad, como lo señala la Ley 675 de
2001:
Artículo 51. “La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del
administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y
recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes: (…)
4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas
anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto
de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del
ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o
conjunto (…)
8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y
extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario
a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio
o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad
de autorización alguna” (la negrilla es nuestra)
Siendo responsabilidad de la administración el cobrar la cuotas ordinarias y
extraordinarias, es pertinente mencionar que órganos como el consejo de
administración pueden exigir al administrador el cumplimiento de sus funciones,
del mismo modo, debido que la revisoría fiscal no tiene como funciones ordenar a
la administración el realizar dichos cobros.
No obstante, el revisor fiscal puede solicitar a la administración entregar
información acerca de la gestión de cartera de la copropiedad, lo que no lo hace
responsable acerca del cumplimiento o incumplimiento de las funciones de la
administración.
Respecto de la responsabilidad del contador y del revisor fiscal, el Consejo
Técnico de la Contaduria Pública (CTCP) no tiene competencia para actuar como
autoridad disciplinaria, ni para determinar la responsabilidad de un contador
público en el ejercicio de sus funciones; por ello, si el peticionario considera
que las actuaciones del Revisor Fiscal han puesto en riesgo los intereses de la
entidad, puede presentar queja formal, debidamente documentada, ante el Tribunal
Disciplinario de la Junta Central de Contadores, que es el organismo encargado de
ejercer inspección y vigilancia para garantizar que la contaduría pública se ejerza
de conformidad con las normas legales, sancionando en los términos de la Ley a
quienes violen tales disposiciones.
La Resolución 604 de 2020 expedida por parte de la Unidad Administrativa Especial
de la Junta Central de Contadores, reglamenta el procedimiento de los procesos
disciplinarios que son adelantados por el tribunal disciplinario.