ARRENDAMIENTOS DE BIENES COMUNES – PROPIEDAD HORIZONTAL
CTCP Nº de Radicación 2022-0066 09 de febrero de 2022
ARRENDAMIENTOS DE BIENES COMUNES – PROPIEDAD HORIZONTAL
Con referencia a la consulta sobre el arrendamiento de las áreas comunes, en la Ley 675 de 2001,
nos remitimos a las definiciones, así:
“Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en
proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan
la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de
dominio particular.
Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del
edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los
demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno
sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la
estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones
generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel”.
De acuerdo a lo anterior, cuando en una Propiedad Horizontal se arrienden (áreas) bienes comunes
no esenciales, si el bien tiene un uso diferente, ejemplo: El uso es un salón comunal y se debe
cambiar el uso para el arrendamiento en una tienda, se requiere la desafectación del bien cumpliendo
con lo que reza el artículo 20 y 21 de la Ley 675 del 2001:
“ARTÍCULO 20. Desafectación de bienes comunes no esenciales. Previa autorización de las autoridades
municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea
general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen
el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la
calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la
persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal
ARTÍCULO 21. Procedimiento para la desafectación de bienes comunes. La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de
escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y
las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez
otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio
de matrícula inmobiliaria correspondiente.”.
Así mismo, la consulta no especifica el tipo de uso de la copropiedad, para el reconocimiento del
ingreso por el arrendamiento, cuando la propiedad horizontal es arrendadora:
Uso Residencial, el ingreso se reconoce como una renta de capital, es decir, como otros
ingresos.
Uso Comercial, el ingreso se reconoce como un ingreso de actividad ordinaria por expensas
comunes.
Uso Mixto (Residencial y comercial), se debe evaluar si se reconoce como renta de capital o
ingreso de actividad ordinaria.
La consulta no determina cual marco técnico normativo contable y financiero está clasificada la
copropiedad, no obstante, se relaciona el manejo de los arrendamientos bajo cada marco normativo
en el reconocimiento del arrendamiento, si la copropiedad es arrendataria, así:
GRUPO NIIF PLENAS GRUPO NIIF PARA PYMES GRUPO NIF MICROS
NIIF 16 ARRENDAMIENTOS SECCIÓN 20 ARRENDAMIENTOS
– FINANCIERO CAPITULO XIII ARRENDAMIENTOS
DOS EXENCIONES:
* ARRENDAMIENTO CORTO PLAZO – FINANCIERO
* EN LOS QUE EL ACTIVO SUBYACENTE
ES DE BAJO VALOR – OPERATIVO – OPERATIVO
En lo relacionado con los temas contables, este consejo le recomienda revisar el contenido de la
Orientación Técnica No.15 Copropiedades de Uso Residencial o Mixto , la cual brinda directrices sobre
los marcos técnicos de información financiera que podrían ser aplicables para una copropiedad de
uso comercial, residencial o mixto.
Con referencia a la consulta sobre los lineamientos que se deben tener en cuenta para catalogar los
grupos empresariales, nos remitimos inicialmente a la Ley 222 de 1995:
“ARTÍCULO 28. Grupo Empresarial. Habrá grupo empresarial cuando además del vínculo
de subordinación, exista entre las entidades unidad de propósito y dirección.
Se entenderá que existe unidad de propósito y dirección cuando la existencia y actividades de todas las
entidades persigan la consecución de un objetivo determinado por la matriz o controlante en virtud de la
dirección que ejerce sobre el conjunto, sin perjuicio del desarrollo individual del objeto social o actividad
de cada una de ellas.
Corresponderá a la Superintendencia de Sociedades, o en su caso a la de Valores o Bancaria, determinar la
existencia del grupo empresarial cuando exista discrepancia sobre los supuestos que lo originan”.
Los marcos técnicos normativos contables y financieros, tratan el tema de control, así:
GRUPO 1 NIIF PLENAS GRUPO 2 NIIF PARA PYMES GRUPO 3 NIF MICROS