Las expensas comunes extraordinarias surgen cuando se presentan imprevistos, o cuando los recursos reservados en el Fondo de imprevistos no son suficientes para atender las expensas comunes necesarias en que incurre la copropiedad

APROBACIÓN DE CUOTA EXTRAORDINARIA – PROVISIÓN DE CARTERA

CONSEJO TÉCNICO DE LA CONTADURÍA PÚBLICA Nº de Radicación 2022-0459
Fecha de publicación  23 noviembre de 2022

APROBACIÓN DE CUOTA EXTRAORDINARIA – PROVISIÓN DE CARTERA

CONSULTA (TEXTUAL)

“- ¿la revisoría fiscal debe realizar la anotación de esta irregularidad en el dictamen de los estados
financieros?
-¿Durante la realización de la asamblea general de copropietarios, el revisor fiscal y/o el contador deben
advertir de esta irregularidad a la asamblea previamente a la votación para este tipo de aprobaciones?

-¿Qué consecuencias existirían para el conjunto, revisor fiscal y/o contador realizar los registros
contables de las cuotas extraordinarias sin cumplir con la normatividad antes mencionada (art. 25 y 46
de la ley 675 de 2001)?

· En un conjunto residencial con diez años de constitución y cartera de mora de $140.000.000
aproximadamente durante los últimos 8 años, con copropietarios que nunca han pagado una sola cuota
de administración, ¿Es obligatorio que el conjunto deba provisionar la cartera, y el revisor fiscal en sus
informes anuales, debe mencionar las razones por las cuales se provisiona o no cartera?

· ¿Es obligatorio que el revisor fiscal de un conjunto residencial deba inscribirse en el certificado de
existencia y representación legal? ¿Qué tipo de consecuencias existen tanto para el revisor fiscal como
para el conjunto el no realizar dicha inscripción?”

CONSIDERACIONES Y CONCEPTO

El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) en su carácter de Organismo Orientador técnico científico de la profesión y Normalizador de las Normas de Contabilidad, de Información Financiera y de
Aseguramiento de la Información, conforme a las normas legales vigentes, especialmente por lo
dispuesto en la Ley 43 de 1990, la Ley 1314 de 2009, y en sus Decretos Reglamentarios, procede a dar
respuesta a la consulta anterior de manera general, pues no se pretende resolver casos particulares, en
los siguientes términos:

En la orientación técnica No. 15 – Copropiedades de Uso Residencial o Mixto (Grupo 1, 2 y 3), sobre el
tema de “expensas comunes extraordinarias” incluido en la página 11/124 menciona:

“Las expensas comunes extraordinarias surgen cuando se presentan imprevistos, o cuando los recursos reservados
en el Fondo de imprevistos no son suficientes para atender las expensas comunes necesarias en que incurre la
copropiedad; su monto y destinación solo podrá establecerse y aprobarse por la Asamblea de Propietarios. El
incumplimiento del pago de las expensas causará intereses de mora de una y media veces el interés bancario
corriente certificado por la Superintendencia Financiera de Colombia, a menos que la Asamblea de Propietarios
determine una tasa inferior (Núm. 4°, Art. 38, y Art. 30, de la Ley 675 de 2001).”

Por lo anterior, para la fijación de las cuotas comunes extraordinarias, deberá considerar lo establecido
en el reglamento de propiedad horizontal en la forma en la cual se tomarán las decisiones por la
Asamblea general de copropietarios (Ver artículo 25, parágrafo 1 de la Ley 675/2001) pero de conformidad
con el inciso 2º del artículo 37 de la Ley 675 de 2001 y la sentencia C-522 de 2002 en su numeral 27 de
la Honorable Corte Constitucional, ratifican que las decisiones de carácter económico al interior de la
propiedad horizontal son las únicas que se toman con base en el porcentaje del coeficiente de
copropiedad del respectivo bien privado.

Respecto del conflicto que existe en la no inclusión de la fijación de la cuota extraordinaria aprobado
por la Asamblea, este deberá ser aclarado conforme a lo aprobado por la Asamblea general de
copropietarios, toda vez que en la Ley 675 de 2001 (artículo 47) y en el Código de Comercio (artículo
431), se establece para las actas que en ellas deben contener lo ocurrido en las reuniones, por lo cual si
el incremento fue tratado y aprobado por la Asamblea y no fueron incluidos en las Actas, se procederá
a efectuar el ajuste correspondiente, de conformidad con lo establecido en el reglamento o por la
Asamblea, mediante un acta adicional.

Recordar que el responsable de llevar la contabilidad en la copropiedad es el Administrador (ver numeral
5 del artículo 51 de la Ley 675/2001). La decisión de provisionar o no cartera entonces no está bajo la
dirección del Revisor Fiscal o del Contador, dicho proceso deberá cumplir con las directrices
establecidas en el marco técnico al cual pertenezca la entidad y deberá revelarse en las notas a los
estados financieros.

Por último, en relación con si es obligatorio o no registrar al revisor fiscal del conjunto en el certificado
de existencia y representación legal, la inquietud planteada no es una pregunta de carácter técnico
contable ya que se enfoca al procedimiento de inscripción de éste profesional y que para el caso se
hace ante la Alcaldía del municipio correspondiente, quien es el responsable de la expedición de dicho
certificado de existencia, por tanto, la situación debe ser resuelta por dicha entidad y le asesoren sobre
este trámite de acuerdo con las normas legales.